لندن الثانية للعالم العربي اسطنبول
يعد القطاع العقاري بمنزلة محور ومحرك الاقتصاد التركي خاصة خلال
العقد الأخير، فالاقتصاد الذي يتبوأ المرتبة الـ 17 بين أكبر اقتصادات
العالم، والمركز السادس في قائمة أكبر اقتصادات أوروبا بناتج محلي يتجاوز
الـ 785 مليار دولار، يمثل القطاع العقاري فيه حوالي 19.5%، ويمتلك
إمكانيات استثمارية كبيرة، وشكل حائط الصد الأول أمام الأزمات السياسية والاقتصادية التركية الداخلية على مدار الأعوام الماضية.
في عام 2002 -وهو العام الذي تولى فيه حزب العدالة والتنمية
الحكم لأول مرة- تم فتح سوق العقارات التركية للمرة الأولى أيضا أمام
المستثمرين الأجانب بقيود معينة، إذ كان الشراء وقتها يقتصر على مناطق
محدودة، مع وجود شرط "المعاملة بالمثل"، أي أن شراء الأجانب للعقارات
التركية متاح فقط لرعايا البلدان التي تسمح للمواطنين الأتراك بتملك
العقارات فيها، وهي البلاد محدودة العدد وقتها مثل بريطانيا وألمانيا وهولندا،
ومن ثم كانت مساهمات الأجانب في القطاع العقاري محدودة أيضا. وفي عام 2005
تم إلغاء قيد المناطق، وسُمح للأجانب بالتملك فوق أي بقعة على الأرض
التركية، لكن شرط "المعاملة بالمثل" ظل ساريا.
منذ السماح للأجانب بتملك العقارات التركية بدأ العرب في
الاستحواذ على نصيب الأسد من عمليات الشراء، فبعد تطبيق القانون مباشرة
-وتحديدا في الأشهر العشرة الأولى من عام 2013- ابتاع غير الأتراك 21691
عقارا في تركيا، كان نصيب العرب فيها 2697 عقارا أو حوالي 10%. وبدأت
الحكومة التركية تجني ثمار هذا الإقبال، وجسّد رضاها عن ذلك ما قاله وزير
البيئة والتخطيط العمراني أردوغان بايراكتار في (سبتمبر/أيلول) من العام
نفسه من أن مجموع الإيرادات في 2013 بلغ خمسة مليارات دولار أتت فقط من بيع
العقارات لغير الأتراك. وفي معرض مطوري العقارات الشهير "إملاك" الذي عقد
في إسطنبول عام 2013 أيضا قام نحو 10 آلاف عربي بزيارته بينهم أمراء وأفراد
من العائلات المالكة في الخليج تحديدا، كالأمير بندر بن عبد العزيز قبيل
وفاته، وحمود راشد الحمود الصباح ابن شقيق أمير الكويت،
وذلك من أجل البحث عن فرص عقارية، وقام العشرات منهم بعمليات شراء كبرى،
مثل شقيقة أمير الكويت الشيخة فريحة الأحمد الجابر الصباح، حيث اشترت شقة
من تسعة غرف في إحدى عقارات "سهريزار كوناكلاري".
بلغت المبيعات 500 مليون دولار في ثلاثة أيام فقط، مقارنة بـ 120 مليون دولار عام 2012. وفي معرض "سيتي سكيب" العالمي 2015 في دبي
كان هناك 369 عارضا عقاريا، منهم 52 من تركيا فقط مثلوا 15% من جميع
العارضين، مما دل على زيادة الاهتمام بالمستثمرين العرب، وكذا اهتمام العرب
أنفسهم بالاستثمار العقاري في تركيا.
العرب يزحفون شمالا
في عام 2014 أنفق المستثمرون الخليجيون وحدهم 4.3 مليار دولار
في العقارات التركية، وفي عام 2015 ارتفعت مبيعات العقارات بنسبة 24%
واستحوذ العرب على غالبيتها، حيث قام مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي
بشراء واحد من كل أربعة عقارات اشتراها الأجانب في عام 2015 وحده وفقا
لتقرير غيودر للربع الثالث من عام 2016. ووفقا للأرقام الصادرة عن "ريدين"
-الشركة الرائدة في مجال المعلومات العقارية التي تركز على الأسواق
الناشئة- فقد زاد الاستثمار من منطقة الخليج خمسة أضعاف منذ التغيير الجذري
في القانون التركي عام 2012.
وتأتي المملكة العربية السعودية في المرتبة الأولى مع 48.1%
من المبيعات العقارية التركية للعرب. فوفقا لتقرير الاتحاد التركي لشركات
الاستثمار العقاري غيودر فقد احتل المستثمرون السعوديون صدارة مستثمري دول
مجلس التعاون الخليجي في قطاع العقار التركي، والمركز الثالث بين أكبر
المستثمرين الأجانب في القطاع، ومن بين أكبر عشرة مستثمرين أجانب في القطاع
جاءت العراق
في المرتبة الأولى، والسعودية في المرتبة الثالثة، والكويت رابعا، وقطر
سابعا، والبحرين في المرتبة العاشرة، وذلك خلال أول تسعة أشهر من عام 2016،
حيث اشترى المستثمرون السعوديون 564 ألف متر مربع من المساحة العقارية في
الأشهر التسعة الأولى من العام الماضي، ونفّذ المستثمرون العرب الجزء
الأكبر من عمليات الاستحواذ العقاري للأجانب في تركيا، وذلك رغم حالتي
الغموض السياسي والاقتصادي التركيين اللتين شهدهما عام 2016، كما حصل
المستثمرون الخليجيون على نصيب الأسد من إجمالي مشتريات الأجانب للعقارات
العام الماضي والتي بلغت مساحة قدرها 4.6 مليون متر مربّع في أول تسعة أشهر
من عام 2016، مقارنة بمساحة قدرها بـ 4 ملايين متر مربع خلال الفترة نفسها
من عام 2015.
لا يقود المشتريات العقارية أفراد فقط وإنما مؤسسات عربية
كبرى أيضا، فنجد أن شركات من السعودية والإمارات وقطر والبحرين -مثل مجموعة
أبوظبي للاستثمار، وشركة البحرين للاستثمار- تنوي ضخ أكثر من 100 مليار
دولار خلال الفترة القادمة في تركيا، وسيتم استثمار جزء كبير منها في قطاع
العقارات. ووفقا لهيئة الإحصاء التركية "تركستات"
تأتي مدينة إسطنبول كأكثر المدن التركية جذبا للعرب، كما أنها تستقطب أكبر
عدد من المشترين الأجانب أيضا. ويفضل العرب مناطق البوسفور الأنيقة في
إسطنبول مثل كانديلي وفانيكوي وبيبيك وينيكوي، حيث يمكن أن تصل أسعار بعض
العقارات فيها إلى 100 مليون دولار أميركي، ويبحث مشترون آخرون عن المنازل
الواسعة (فيلات) بالقرب من بحيرة سابانجا وكارتيب، كما بدأ الاهتمام بمدينة
بورصة التاريخية يزداد بشكل لافت، ويبدو أن منطقة البحر الأسود الخلابة هي
الأخرى بدأت تحوز إعجاب المشترين العرب، مع ازدياد شعبية طرابزون بين
السياح القادمين من الدول العربية.
عمد الرئيس التركي رجب طيب أردوغان -الذي يعد العدو اللدود
لتوجهات رفع أسعار الفائدة- إلى تنشيط القطاع العقاري في جانب العرض أيضا
حتى تستطيع تركيا تلبية الطلب الخارجي المتزايد -وبخاصة من العرب- من خلال
تخفيض أسعار الفائدة، حيث بلغت 48.4% عام 2002، لتنخفض بعد نحو عقد
-وتحديدا عام 2013- إلى 9.7% فقط، فتوسعت القروض الإسكانية بقوة الفترة
الماضية بنسبة 27.9% في المتوسط خلال الفترة من 2006 إلى 2015، ما جعل
العديد من الشركات العقارية والمطورين الأتراك يحصلون على التمويل اللازم
بسهولة لاستكمال مشاريعهم العقارية وبدء أخرى جديدة.
تركيا المتفردة
هناك العديد من الأسباب وراء تفضيل العرب لشراء أو الاستثمار
في العقارات في تركيا، فأسعار العقارات التركية مقارنة بأوروبا والولايات
المتحدة تعتبر منخفضة رغم الارتفاعات المتتالية في الأسعار خلال الأعوام
القليلة الفائتة، وبخاصة في المدن الكبرى مثل إسطنبول وأنطاليا وبورصة
ويالوفا، ويؤدي ارتفاع الأسعار إلى تحقيق أرباح كبيرة، فارتفعت الأسعار
بنسبة 19% تقريبا العام الماضي مقارنة بعام 2014، كما ارتفعت المنازل في
إسطنبول بنسبة 25% عام 2015، بالإضافة إلى ارتفاع مبيعات المنازل منذ
الركود الكبير عام 2008، حيث بلغت المبيعات وقتئذ 427 ألف منزل فقط،
لتتجاوز المليون منزل العام الماضي، ومن ثم فهناك فرص استثمارية واعدة
ومربحة للغاية في القطاع العقاري.
كما يقع الاقتصاد التركي ضمن قائمة الاقتصادات الواعدة
والصاعدة بقوة، حيث الديناميكية هي السمة الغالبة، فتسعى لتحقيق تنمية
اقتصادية واجتماعية بشكل سريع وعميق، ما يجعلها مكانا عظيما للقيام
بالأعمال التجارية، وتدفعها رغبتها في إحداث تنمية اقتصادية راسخة إلى
إقامة مشروعات كبرى، مثل المطار الثالث في إسطنبول، والجسر الثالث، وجسر
خليج "إزميت". كما توجد العديد من المشاريع المماثلة التي تنوي الحكومة
إقامتها في مدن أخرى عدة خلال المرحلة المقبلة، فتضاعفت قيمة الاستثمارات
في الأراضي والمباني الواقعة بجوار تلك المشاريع الضخمة عدة مرات، ما يجعل
الاستثمارات العقارية مربحة جدا تماهيا مع القاعدة القائلة بأن المشاريع
الكبيرة تجلب أرباحا كبيرة. ورغم الخلل الهيكلي الاقتصادي والخلافات
السياسية الكبيرة مؤخرا بسبب تعديل الدستور فلا تزال تركيا تمثل النموذج
الأكثر ديمقراطية مقارنة بالمنطقة العربية، كما تتفوق أيضا في نمط الحياة
وأسلوب المعيشة، فضلا عن كونها الاقتصاد الأكبر على سائر الاقتصادات
العربية بما فيها اقتصاديات النفط الخليجية، ما يجعلها في نهاية المطاف
الوجهة الأكثر جاذبية للمواطن العربي.
ويلعب الموقع الجغرافي دورا بارزا في ترحال العرب لتركيا
واستثماراتهم العقارية فيها، فالدولة متاخمة لكل من العراق وسوريا، وأقصى
مسافة بينها وبين أبعد دولة عربية ربما لا تتجاوز أربع ساعات بالطائرة،
فمجرد أن يأخذ العربي قيلولة يبدأها في موطنه على متن طائرة يستيقظ ليجد
نفسه في إسطنبول، ومن ثم يمكن متابعة الأعمال بسهولة في الموطنين. ويدين
أغلب الشعب التركي بالإسلام، وبالتالي فهناك قواسم ثقافية وقيم مشتركة بين
العرب والأتراك على عكس الدول الغربية. كما بدأت بعض مدارس اللغات في تدريس
دورات تعليم اللغة العربية، ومع انتشار المساجد والمناسبات الدينية
المشتركة والطعام المألوف نسبيا، ما يجعل تركيا الوجهة الأكثر ملاءمة للعرب
خارج الحدود العربية.
تعد السياحة البوابة الرئيسة التي تمهد الأرض
أمام العرب للدخول إلى القطاع العقاري، فهناك ارتباط وثيق بين توافد السياح
العرب إلى تركيا وامتلاك العقار
كما توفر تركيا فرصا تعليمية مميزة للأجانب والعرب خاصة،
ولديها تعليم ذو جودة عالية نسبيا مع انخفاض في تكاليف الدراسة، بالإضافة
إلى كثرة المنح التعليمية التي تقدمها الجامعات التركية. وتشير دراسة
بريطانية حديثة صادرة عن مركز جامعة أكسفورد للتقييم التربوي أنه في حال
استبعاد الفروق الاقتصادية والاجتماعية فإن التعليم التركي والتايلاندي
يعدان من بين الأنظمة التعليمية الأفضل عالميا،
وبالتالي أضحى التعليم التركي قبلة الشباب العربي الذي يبحث عن فرصة
تعليمية أفضل، ومن ثم يتزايد عدد الطلاب الأجانب الوافدين إلى الأراضي
التركية وبخاصة العرب بمعدلات كبيرة.
وبسبب الطوفان العربي الهادر إلى تركيا يفضل العديد من
المستثمرين العرب الاستفادة منه عن طريق الاستحواذ على الفنادق في المناطق
المكتظة بالتجمعات العربية، فيعيش في تركيا الآن ما يزيد عن خمسة ملايين
عربي.
وتعد السياحة البوابة الرئيسة التي تمهد الأرض أمام العرب
للدخول إلى القطاع العقاري، فهناك ارتباط وثيق بين توافد السياح العرب إلى
تركيا وامتلاك العقار. ويلاحظ وجود علاقة طردية بين القطاعين، فكلما ارتفعت
أعداد السياح العرب زاد استحواذهم على العقارات. فمن خلال السياحة يتمكن
الشخص من الاطلاع عن كثب على الفرص العقارية المتاحة، والتعرف على
التسهيلات الحكومية الجاذبة للاستثمار العقاري عن قرب، وملامسة ومعايشة
الإبهار الثقافي والتاريخي والجمال الطبيعي، لينتهي به الحال ضمن مجموعة
ملاك العقارات العرب فوق الأراضي التركية.
وتجذب تركيا عددا قياسيا من السياح من الشرق الأوسط كل عام،
وخاصة من العراق والكويت والإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية
السعودية، حيث يشكل العرب 40٪ من 42 مليون زائر يزورون تركيا كل عام.
وارتفع حجم السياح من الخليج إلى إسطنبول بنسبة 450% خلال عامي 2013 و2014،
ووفقا للبيانات الصادرة عن مديرية الثقافة والسياحة في إسطنبول عام 2015
فإن ما يقرب من 20٪ من سبعة ملايين زائر إلى إسطنبول هم من السياح العرب،
أي ما يقرب من ضعف حصتهم في السوق حيث كانوا يمثلون 10٪ من إجمالي أعداد
السياح عام 2010.
أصدرت الحكومة التركية قوانين تمنح الجنسية التركية للمستثمرين الأجانب الذين يستثمرون برأس مال 500.000
دولار، كذلك لمن يوفر أكثر من 100 وظيفة
التراجع
في عام 2016 بدأت بوادر التباطؤ في مبيعات العقارات
مصحوبة بانخفاض مقلق في قيمة الليرة التركية مقابل الدولار. وفي سبيل
معالجة تلك الاختلالات وجذب المزيد من النقد الأجنبي لمنع استمرار تدهور
قيمة الليرة، وتحريك القطاع العقاري المتباطئ بفعل وفرة المعروض، وإحجام
الأجانب عن الشراء بفعل حالة عدم اليقين التي ضربت الاقتصاد التركي، أصدرت
الحكومة التركية في (يناير/كانون الثاني) 2017 قانونا يقضي بمنح الجنسية
التركية للمستثمرين الأجانب الذين يشترون عقارات بقيمة مليون دولار على
الأقل، كما يمنح القانون المواطنة للأجانب الذين يستثمرون برأس مال 500.000
دولارأو يوفرون ما لا يقل عن 100 وظيفة في الدولة، وتوقعت الحكومة التركية أن يؤدي القانون الجديد إلى تحقيق إيرادات إضافية قدرها مليار دولار من مبيعات العقارات في عام 2017.
استطاعت تركيا جذب الأموال العربية إلى حظيرة القطاع العقاري
بنجاح كبير من خلال استغلال الإمكانات الطبيعية للاقتصاد التركي، وبفضل
فاعلية الإدارة الحكومية، ليتم ضخ عشرات المليارات العربية داخل شرايين
الاقتصاد المحلي، ما ساعده على إحداث القفزة الاقتصادية المشهودة خلال نصف
عقد مضى. بينما ضمن فيصل الرشيدي والعرب موطأ قدم كبيرة على الأراضي
التركية، ما يوفر لهم العديد من الامتيازات مع إمكانية حصد ثمار التنمية
الاقتصادية التي تعمل الحكومة التركية على تحقيقها.
